住宅ローン3つの落とし穴 住宅ローンの奴隷にならない方法
閲覧ありがとうございます。
テリテリです。
今回は、これから組む方も既に組んでいる方も必見の住宅ローン繰越払のお話です。
住宅ローン
住宅ローンとは家を買う時に組むローンの事ですが
住宅ローンは現在だいたい35年ローンを組んでいる方が多いと思います。
それというのも、大抵の住宅企業は35年ローンを勧めて来ます。『みんな35年ローンですよ』という殺し文句で多少背伸びしても35年ローンを組んで家を購入または建ててしまいます。
それが落とし穴なのです。
投資信託の時にお話ししてますが企業は全て自分の営利目的でしか動いてません。ローンを組んだあとは、いくら優しいセールスマンでも掌返しです。
掌返しは皆が皆んなではありませんが契約者が返済出来なくなっても助けてくれないのは一緒です。
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セールスマンは売るのが仕事です。いかにも35年ローンを組めば月々の返済金額を数値だけで計算をして提示してきます。
現在の『家賃』や『駐車』、『お小遣い』と比べたり、あの手この手を使って返済可能なんじゃないかと思わせてきます。
例えば
20代夫婦 子なし又は妊娠中
住宅購入金額5000万円金利0.5%（固定型）
世帯年収年収600万円（正社員 夫500万円 パート 嫁100万円）
現在の家賃が10万円
お小遣いが3万円
の人が居るとします。現在の家賃プラスお小遣いを減らして少し節約すれば月々12.5万円でローンが組めて、この素晴らしい家が買えますよ。という具合に口説いて来ます。
そう言われると
夫は『あー俺が少し我慢すれば買えるじゃん』と思ってしまうんです。プライドが男は高いのでお金の事で『無理』とは言いたくありません。
月々高くても大丈夫だとついつい言ってしまいがちです。
嫁も『節約して夫婦で頑張ろう』という具合になり大抵が【夢のマイホーム】を購入する人が多いのでは無いでしょうか？
もし、こんな流れで少し無理して購入してしまっていると完全に落とし穴にはまってますね。
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最初の落とし穴
ここ迄で、何が落とし穴かと言いますと。
- 夫婦の世帯年収ベースしか考えて無い。
- 子供の産まれ出費が増える事を考えて無い。
- 車を買う事を考えて無い。
- 収入が変動する事を考えてない。
- 繰越払またはボーナス払いを計算に入れている。
以上の事が挙げられますね。
一個一個解説していきますね。
夫婦の世帯年収ベースしか考えて無い。
世帯年収は600万円あるお家ですが、この先ずっと600万円貰える保証は何処にもありません。例えば嫁が出産をして子育てを始めるとします。そうすると仕事を辞める又は休職するしかありません。正社員で年収120万円以上稼いでる人も育休手当はでますが、それも年収としては減収となってしまいます。
そうする事で世帯年収は下がってしまいます。
今回の例では嫁がパートとしているので収入は０円となり世帯年収は500万円なってしまいます。その時点で月々のローンが重くのしかかってきます。
じゃあ、子供が大きくなったら仕事を始めたら良いと思いますが、実は子供が出来ると収入が減るだけでなく出費も増えてしまいます。
子供の産まれ出費が増える事を考えて無い。
子供が産まれると、殆どは高額医療費制度で帰ってきますが出産費用と個室なら部屋代金などで数十万円がかかります。さらに赤ちゃんのおむつ代で月約1万円、ミルク代など諸々考えると毎月2万円弱かかります。当然玩具も買いますし、ベビーカーや服やらを買っていくと出費がかさみます。働いたお金も消えていきます。
さらに子供が産まれるとクルマが必用になってきます。子供が居る状態での買い物や旅行はやはり車が楽ですからね。
車を買う事を考えて無い。
家を買い子供ができて車を買う。ここまで当たり前の様なごく普通の事ですよね？
では、車はどれだけお金が掛かるか見ていきましょう。
車体価格（ファミリーカー）
新車 400〜500万円
中古車 200〜300万円
まだまたかかります。
ガソリン代
月々1万円 年間約12万円
税金（年間4〜5万円）
車検（2年に一度数万円から数十万円）
保険代（年間3万円前後）
1年の維持費合計（車検抜き）
20万円+車検代
まぁ、これ位掛かってきます。
収入が変動する事を考えて無い。
住宅ローン35年もあります。その間に色々ありますよね？夫婦のどちらかが働けなくなるかもしれないし・転職するかもしれない・会社が潰れるかもしれない・収入が減るかもしれない。収入は増える一方でなく変動する可能性がある事を念頭に入れておかないといけません。
買うときは元気一杯でガンガン働けますが年取ってから同じ位働けますか？無理ですよね。
皆が皆、昇進して偉くなり給料が上がる事訳じゃありません。平気で営業マンが将来は今より給料が上がり昇進すると全ての人に言って来ますが、役職の枠は限られているので全員がなれる訳じゃありません。気をつけなくてはいけません。
繰越払またはボーナス払いを計算に入れている。
これも営業マンが良く言ってくる殺し文句ですね。『繰越払やボーナス払いで実際は35年より早く返す方が多いですよ』
これ、信じちゃいけません！
年収500万円なら手取り25万円くらいですがもう既に『車の維持費』『ローン』『子供の養うお金』こらからお話する『修繕費』で給料の殆どが無くなってしまってます。
これに生活費8万を合わせると毎月赤字になります。
と言う事は、繰越払どころボーナス払いなんて出来ません。
ボーナスを切り崩して生活するしか無くなります。
貯金も出来ないですね。
また、子供がいれば入学金や制服代などが掛かってきます。繰越払やボーナス払いをしている場合じゃないんです。
なので営業マンを信じちゃ駄目ですね。
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落とし穴2
修繕費
修繕費は、家を住んでいると必ず掛かってきます。ペンキの塗り直しや外壁の補修、給湯器やお風呂などを30年経つと行わないといけません。
その価格が500万円から750万円です。
と言うことは、5000万円で買った家ですが住宅ローンの金利+修繕費で6000万円掛かってきます。そうすると住宅ローンと修繕費で月々14.5万円くらいかかってきます。最初と話が変わってきましたね。12.5万円だったのが14.5万円に2万円も上がっています。
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落とし穴3
売却費と資産
営業マンは家は資産価値だと言ってきますが、果たしてそうでしょうか？新築一戸建て5000万円の家は住んだ瞬間に4000万円くらいに値段が落ちます。中古物件になってしまうからです。新築物件というのは1000万円するブランド名な訳ですね。
しかも家は資産でなく負債です。
過去に資産と負債の違いを記事にしているので見てください。
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家というものは固定資産税が毎年掛かりますしローンでの金利も掛かってきます。家が広くなれば家具なども必用になってきます。どんどんお金を取られていきます。
将来子供の資産になると営業マンは言って来ますが、【親の土地ほしいですか？】自分の好きな所を買って住みたくないですか？それも相続税又は譲与税払ってまで。職場から遠くなれば通勤も大変になってしまいます。
これが都内の土地なら、交通の便も良いしまだ売ればお金になりますが、地方の土地なら正直要らない人が多いのでは？周りにも地方に家を買う人がいますが将来どうするんだろう？といつも思ってます。
購入時は出口も考えよう。
家を買う時に売る事を考えるのは難しいですが、出口は必ず考えておかないとリスクがあります。
例えば、35年ローンで家を買い、10年後に途中でローンが払えなく成ったり、突発的な出費が必用になって資金繰りが回らなくなり家を手放す日が来てしまう事があるとします。
10年で1500万円まで返済していて売値が2000万円だったらどうでしょうか？
購入価格-ローン返済分-売却値=返済額
5000万円-1500万円-2000万円=1500万円
1500万円のローンが家を売却しても残ってしまいます。
そうすると、1500万円を残りの25年で返すのに毎月5万円かかります。さらに家は売ってしまったので住む場所にお金がかかります。
毎月固定出費だけで家賃8万の所に住んだとしたら月々13万円かかってしまい生活が崩壊する可能性があります。
なので、家を購入する際はちゃんと、10年後、20年後の土地表価格を考えるか調べた方がいいですね。
ちなみに、最近は土地が安くてもブランド力があるハウスメーカーが多数あるので、そこで建物代を高く取られてしまう事もあります。しかし売却時は大抵建物代は大した値段になりません。こだわりの注文住宅なんて最悪です。ほしい人が限られ逆に値段が落ちます。
どんなに高いフローリングをひこうが、どんなに高いドアをつけようが売却時は価値がないので注意してください。
高値で買ってくれる人を待つか、値下げするしか買い手はつきません。
以上が35年ローンの3つの落とし穴でした！
次に住宅ローンの繰越払回数や頭金は少ないほうがいいと言うお話です。
今までは住宅ローンの3つの落とし穴のお話をさせていただきましたが今回は、頭金と繰越払のお話です。
皆さん住宅ローン組んでますか？
組んでる方も、こらから組む方も見てほしい内容です。是非最後までお付き合いください。
今回はこれから家を買う方、既に組んでいる方の2パターンでお話して行きたいと思います。
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これから家を買う方の場合
これから家を買う方。
頭金は少なくても大丈夫です。
頭金とは、最初に家を買う時に払う金額のことですね。
頭金を多く払えばそれだけ月々のローンは少なくなります。
そっちの方が皆いいと思い最初の頭金は多めに設定する人が多いのでは無いでしょうか？
ローンが頭金を多くしないと組めないなら仕方がありませんが、そうでは無いなら頭金は少ないほうが良いです。
なぜ頭金は少ない方がいいのか？その1
それはローンも減りますが手元の現金も減ってしまうからです。
ローンが減っても現金が減ってしまうと破産のリスクが高まります。
どういう事かというと
1200万円の貯金のうち
1000万円の頭金を入れて月々9万円の35年ローンを組むとします。約5000万円の家ですね。
貯金が200万円で月々9万円の返済をしていくとします。
なんか余裕な気がしますが急な出費が続くと200万円の貯金では足らなくなってしまう場合があります。例えば急な入院や事故、収入の減少だと共働じゃなくなるなど、もしそこでローンが返済が滞るとローンが返済出来なくなり家を手放さないといけなくなります。
もし、1000万円の頭金を払ってなければ月々のローンは約12万円になりますが1000万円あれば7年間は返済し続けられます。
どっちがリスクが高いでしょうか？
当然頭金を多くした方がリスクが高いですよね？
なぜ頭金が少ない方がいいのか？その2
頭金に1000万円払うぐらいなら投資に回した方がいいですね。
防衛資金として2年間働かなくても生活を出来るくらいの現金は確保しておいて後は投資に回し資産を買いましょう。余剰資金が500万円だとしましょう。
その500万円を投資に回して利回り3%で資産運用するとします。そうすると一年間で15万円手元に入ってきます。
一年間の住宅ローン金利を簡単に上回る様な額が手元に入るんです。
頭金払って、ただただ返済していくより頭金を少なくして投資で得た15万円を返済に充てた方がいいですよね？
返済を完了した後も投資で得られるお金は手元に入り続けます。
この様な持っているだけでお金を産み手元に入るものを資産と呼びます。
逆に持っているだけでお金を奪うものを負債と呼びます。
負債を大金払って現金で買うのではなく、負債を低金利なローンで買い、現金で資産を買うのが豊かになる第一歩ですね。
僕は頭金を少なくしてローンを組み、余った余剰資金で投資をしてお金を得ながら返済する方が断然良いと思います。
資産とは負債がよくわかる本
金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T．キヨサキ ]
この本、資産と負債の違いを簡単に明確に書いてありますね。ベストセラーになった理由がよくわかります。絶対読むべき本ですね。
既にローンを組んでいる方
既にローンを組んでいる方は頭金も払い終えている方だと思います。
勿論、先程話しした現金が手元から離れてしまった後ですが心配いりません。今から貯金をしましょう。
繰越払をしなければ良いんです。その分を貯金（防衛資金）を作りましょう。
そうすれば、何かあった時対応はできますよね？
先程話しした額の防衛資金が溜まったとしても繰越払はしては駄目ですよ？
その繰越払する分を投資に回しましょう。
少ない金額から行える投資信託の積立がいいと思います。
月々数千円から積立できますね。
過去に記事を書いているのでリンク貼っておきますね。
関連記事
積立投資信託についてはこの本を読んておけば間違いないですね。
お金は寝かせて増やしなさい／水瀬ケンイチ【1000円以上送料無料】
投資信託のすべてが書いてありますね。
大事な事
いかに家を買った後に現金や資産を作り破産のリスクを減らすかが重要となります。
家のせいで家族崩壊や仕事中心で家族と旅行や贅沢が出来ない生活を送らないように気をつけましょう。
身の丈にあった家を購入する事をオススメします。
子供がいる家族で年収500万円であれば頭金なしで2500〜3000万円くらいのローンがいいと思います。
それ以上となると旅行や外食など行えなくなります。
まぁ、高い家を購入して仕事を頑張りながら繰越払して35年間ローンを30年で頑張って返済したとしても30年間頑張り続けるなら良いですが返済したあとに何も残りませんよ。
是非一度よく考えてみてください。
日本人は借金が嫌いです。すぐに返したくなります。それで喜ぶのは銀行だけですよ？いい借金と悪い借金があります。
いい借金は積極的にして銀行に渡す現金の分を自分で資産運用して資産を作りをした方が良くないですか？
家に振り回されない生活を送りましょう♪
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最後に
夢のマイホームは一生の買い物ですがもう一度言います。
家は資産ではありません。負債です。
車も資産ではありません。負債です。
子供は負債ではありません。宝です。
勘違いしない様にローンを組む時は無理のないローンを組みましょう。
一先ず一人で無理なく組めるローンを組むようにしましょう。
それが無理なら車を諦めるか保険を見直すなど節約または諦めるしかありません。
しかし
無理は長く続かず夫婦中の悪化にも繋がります。折角結婚して幸せな家族生活を送ろうと家を買ったのに旅行にも行けず車もなく節約の日々では悲しいですよね？
夢のマイホームにすべてを犠牲にしない為にも必ず無理はしないでください。
同僚又は友達が5000万円の家を建てたなら、貴方は3000万円の家を建てましょう。
残りの2000万円で必ず同僚や友達より裕福な生活が送れるはずです。
そのお金を投資に回すのも良いでしょう。5000万円の負債を買うか
3000万円の負債を買い2000万円の資産を買うか選ぶのはあなたです。
僕は断然後者を選びますね！
価値観は人それぞれなので、何とも言えませんが大きい家に無理してまで住みたい方もいると思います。なので今回の記事が住宅ローンを組む時の色々考えてもらえる1つのきっかけになればなと思います。
では閲覧ありがとうございました！
また見てください！
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